Refinanțare credite ipotecare cu evaluare imobiliară nouă: când este necesară

În procesul de refinanțare a creditelor ipotecare, una dintre etapele care ridică cele mai multe semne de întrebare este evaluarea imobiliară. Mulți debitori se întreabă de ce este nevoie de o evaluare nouă, mai ales dacă locuința este aceeași, iar creditul este deja în derulare. Răspunsul ține de modul în care banca își gestionează riscul și de faptul că refinanțarea este tratată, din punct de vedere tehnic, ca un credit nou.

O evaluare imobiliară actualizată poate influența direct aprobarea refinanțării, suma maximă acceptată, structura dobânzii și, implicit, costurile refinanțării creditului ipotecar. De aceea, este important să înțelegi când este obligatorie această evaluare, ce rol are și ce implicații financiare aduce.

Refinanțare credite ipotecare: ce este evaluarea imobiliară și de ce contează

Evaluarea imobiliară este un raport realizat de un evaluator autorizat, prin care se stabilește valoarea de piață actuală a imobilului adus în garanție. Banca folosește această valoare pentru a calcula raportul dintre soldul creditului și valoarea locuinței (LTV – loan to value).

În contextul refinanțării creditului ipotecar:

• banca trebuie să se asigure că garanția acoperă suficient noul credit;
• valoarea imobilului poate fi diferită față de momentul achiziției;
• condițiile de piață și starea imobilului pot influența riscul asumat.

Chiar dacă pentru tine locuința „este aceeași”, pentru bancă este esențial să știe cât valorează acum, nu acum câțiva ani.

Refinanțare de credite ipotecare: când este necesară o evaluare imobiliară nouă

Nu în toate cazurile evaluarea este obligatorie, însă există situații clare în care banca o va solicita.

1) Refinanțarea cu schimbarea băncii

Atunci când muți creditul la o altă bancă, noua instituție de credit va cere aproape întotdeauna o evaluare imobiliară nouă. Banca respectivă nu se poate baza pe evaluarea făcută pentru alt creditor.

2) Trecerea de la un program garantat la credit standard

Dacă refinanțezi un credit Prima Casă / Noua Casă într-un credit ipotecar standard, evaluarea este necesară pentru a stabili valoarea garanției fără implicarea statului.

3) Modificarea sumei sau a structurii creditului

În situațiile în care refinanțarea presupune:

• majorarea sumei;
• unificarea mai multor credite;
• schimbarea semnificativă a structurii,
  banca va solicita, de regulă, o evaluare actualizată.

4) Valoare veche sau neconformă a evaluării anterioare

Dacă evaluarea existentă este prea veche sau nu mai corespunde standardelor actuale ale băncii, se va cere una nouă.

5) Imobil cu modificări față de situația inițială

Renovări majore, extinderi, schimbări de destinație sau degradări pot justifica o reevaluare.

Refinanțare credite ipotecare: când evaluarea imobiliară NU este necesară

Există și situații în care evaluarea poate fi evitată sau simplificată:

• refinanțare internă, la aceeași bancă, prin act adițional;
• sold mic raportat la valoarea estimată a imobilului;
• politici interne ale băncii care acceptă evaluări existente, în anumite limite.

Totuși, aceste cazuri sunt mai degrabă excepții decât regulă.

Costuri refinanțare credit ipotecar: rolul evaluării în bugetul total

Evaluarea imobiliară este unul dintre primele costuri ale refinanțării creditului ipotecar. Chiar dacă nu este cel mai mare cost, trebuie luat în calcul pentru că:

• apare înainte de aprobarea finală;
• este necesar indiferent dacă refinanțarea se finalizează sau nu;
• poate varia în funcție de tipul imobilului și de evaluator.

Pe lângă evaluare, bugetul de refinanțare mai include:

• taxe de carte funciară;
• taxe notariale pentru refinanțarea creditului ipotecar;
• eventuale comisioane administrative;
• costuri de asigurare.

De aceea, evaluarea trebuie privită ca parte dintr-un ansamblu, nu ca un cost izolat.

Taxe notariale refinanțare credit ipotecar: legătura cu evaluarea

Evaluarea imobiliară și taxele notariale sunt strâns legate în proces. Raportul de evaluare stă la baza:

• constituirii sau modificării ipotecii;
• înscrierii în cartea funciară;
• autentificării actelor la notar.

Astfel, taxele notariale pentru refinanțarea unui credit ipotecar apar, de regulă, după evaluare și sunt influențate indirect de aceasta, deoarece valoarea imobilului contează în unele operațiuni juridice.

Refinanțare credite ipotecare: ce se întâmplă dacă evaluarea este mai mică decât te aștepți

Un aspect sensibil este situația în care valoarea rezultată din evaluare este:

• mai mică decât prețul de achiziție;
• mai mică decât valoarea inițială estimată.

În acest caz:

• banca poate reduce suma refinanțată;
• poate cere un avans suplimentar;
• poate respinge refinanțarea dacă raportul LTV depășește limitele acceptate.

De aceea, evaluarea nu este doar o formalitate, ci un element-cheie în decizia finală.

Refinanțare de credite ipotecare: cum te pregătești pentru evaluarea imobiliară

Pentru a evita surprizele:

1. asigură-te că imobilul este într-o stare bună;
2. pregătește documentele de proprietate;
3. declară corect modificările aduse locuinței;
4. verifică dacă evaluatorul este agreat de bancă.

O evaluare corectă și realistă ajută procesul de refinanțare să decurgă mai fluent.

Întrebări frecvente despre refinanțarea creditelor ipotecare cu evaluare imobiliară nouă

Este evaluarea imobiliară obligatorie la orice refinanțare?

Nu, dar este necesară în majoritatea refinanțărilor cu schimbarea băncii sau cu modificări importante ale creditului.

Cine plătește evaluarea imobiliară?

Costul este suportat, de regulă, de client și face parte din costurile refinanțării creditului ipotecar.

Pot folosi o evaluare mai veche?

Depinde de bancă. În cele mai multe cazuri, banca cere o evaluare recentă, realizată conform standardelor sale.

Evaluarea influențează dobânda sau doar aprobarea?

Influențează ambele. O valoare mai bună poate duce la condiții mai avantajoase, o valoare mai mică poate limita opțiunile.

De ce este atât de importantă evaluarea în refinanțare?

Pentru că banca își bazează decizia pe valoarea actuală a garanției, nu pe estimări vechi sau pe prețul plătit la achiziție.

Pe scurt, refinanțarea cu evaluare imobiliară nouă nu este un obstacol, ci o etapă normală în procesul de refinanțare a creditelor ipotecare. Înțelegerea rolului evaluării, a taxelor notariale aferente refinanțării și a tuturor costurilor refinanțării unui credit ipotecar te ajută să iei o decizie informată și să eviți surprizele neplăcute.